В Госдуму внесен законопроект, предусматривающий обязательную видеофиксацию нотариальных действий, связанных с распоряжением жилой недвижимостью.

Соответствующие изменения предлагается внести в Основы законодательства Российской Федерации о нотариате.

Проектом предусмотрена обязанность нотариусов осуществлять видеосъемку таких действий с последующим хранением материалов. Срок хранения видеозаписей будет устанавливаться Федеральной нотариальной палатой по согласованию с Минюстом с учетом сроков давности уголовного преследования.

Полученные материалы смогут использоваться в качестве доказательств по уголовным делам.

Инициатива мотивирована ростом мошенничества в сфере недвижимости: с 2019 года зафиксировано более 40 тысяч соответствующих преступлений.

В настоящее время видеофиксация нотариальных действий допускается законом, однако не является обязательной.

С 1 февраля 2026 года введено изменение в процедуру оформления недвижимости по «дачной амнистии» - обязательное предварительное присвоение адреса объекта.

Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии ввела новое обязательное требование, которое кардинально меняет последовательность действий для заявителей. Отныне первичным и безусловным этапом процедуры стало официальное присвоение адреса объекту недвижимости органами местного самоуправления.

Новая норма призвана обеспечить полную и окончательную интеграцию всех вновь оформляемых строений в единое адресное пространство Российской Федерации с самого начала процесса. Вся дальнейшая документация, включая технический план, будет подготавливаться кадастровым инженером уже для объекта, имеющего утвержденный официальный адрес, что исключает ошибки и разночтения при внесении сведений в ЕГРН.

Согласно ст. 2 10 ГК РФ, ч. 3 ст.30 ЖК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества. В силу ст. 31 ЖК РФ члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи.

Согласно ст. 153 ЖК РФ граждане обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение.

В силу ст. ст. 155, 157 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до 10 числа месяца, следующего за истекшим месяцем. Размер платы за коммунальные услуги рассчитывается исходя из объема потребляемых коммунальных услуг, определяемого по показаниям приборов учета, а при их отсутствии исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органами местного самоуправления.

В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 №354 "О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов" (вместе с "Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов) размер платы за коммунальную услугу по холодному водоснабжению, горячему водоснабжению (за исключением случая установления двухкомпонентных тарифов на горячую воду), водоотведению, газоснабжению и электроснабжению согласно пунктам 50 Правил определяется по формуле 7:

Pji =Vi * nji/ni *Tкр

где Vi - объем (количество) потребленного за расчетный период в i-й коммунальной квартире коммунального ресурса, определенный в соответствии с пунктом Правил;

nj.i - количество граждан, постоянно и временно проживающих в j-й принадлежащей потребителю (находящейся в его пользовании) комнате (комнатах) в i-й коммунальной квартире;

ni - количество граждан, постоянно и временно проживающих в i-й коммунальной квартире;

Tкр - тариф на коммунальный ресурс, установленный в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Лицевые счета на оплату иных коммунальных услуг в коммунальной квартире разделены.

Согласно ч. 11 ст.155 ЖК РФ неиспользование собственниками, нанимателями и иными лицами помещений не является основанием невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. При временном отсутствии граждан внесение платы за отдельные виды коммунальных услуг, рассчитываемой исходя из нормативов потребления, осуществляется с учетом перерасчета платежей за период временного отсутствия граждан в порядке и в случаях, которые утверждаются Правительством Российской Федерации.

На основании ч. 1 ст. 322 ГК РФ солидарная обязанность (ответственность) или солидарное требование возникает, если солидарность обязанности или требования предусмотрена договором или установлена законом (жилищным кодексом), в частности при неделимости предмета обязательства.

У нотариусов появится обязанность информировать наследников о долгах наследодателя

В ноябре 2025 года вступили в силу поправки (Федеральный закон от 23.11.2024 № 407-ФЗ), в соответствии с которыми нотариусы, ведущие наследственные дела, обязаны информировать наследников о кредитной задолженности наследодателя и ее размере.

Так, нотариус не позднее 3 рабочих дней, следующих за днем открытия наследственного дела, должен направить запрос в Центральный каталог кредитных историй.

После получения информации нотариус также в течение трёх рабочих дней обязан уведомить наследников о наличии или отсутствии у наследодателя непогашенных долговых обязательств.

До вступления поправок в силу, в случае смерти наследодателя его долги входили в состав наследства, при этом порядок информирования наследников о существующих кредитных обязательствах наследодателя не был установлен.

В Госдуме предложили новый механизм для «заброшенных» квартир.

Квартиры могут признать пустующими и передать муниципалитету, если:

⁃ есть долги за ЖКУ более года,

⁃ не платили налог на имущество два года,

⁃ нет потребления ресурсов (свет, вода),

⁃ квартира явно не используется (выбиты окна, сняты счётчики и т.п.).

Эксперимент планируют начать на Крайнем Севере, где особенно много подобных квартир.

Собственники смогут погасить задолженности и сохранить жильё, либо добровольно отказаться от него.

Цель — вернуть в оборот пустующие квартиры и использовать их для переселения и социального найма.

Сейчас данный вопрос находится на стадии инициативы.

Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества

Доходы от продажи объекта недвижимости освобождаются от налогообложения, если он находился в собственности у налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения имуществом - пяти лет.

При этом минимальный срок может составлять три года, если право собственности на недвижимое имущество получено:

• физическим лицом в порядке наследования или по договору дарения от его члена семьи или близкого родственника;

• в результате приватизации;

• плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением;

• в собственности у гражданина (включая совместную собственность супругов) на дату госрегистрации перехода права собственности на проданное имущество не находится иного жилого помещения. При применении данного условия не учитывается недвижимое имущество, приобретенное данным лицом или его супругом(супругой) в течение 90 дней до даты госрегистрации права собственности на проданное имущество.

При этом для освобождения от уплаты НДФЛ минимальный предельный срок владения объектом недвижимости, приобретенным по договору ДДУ, отсчитывается с момента полной оплаты стоимости объекта по договору. То есть момент дополнительной оплаты, связанной с увеличением площади такого объекта после ввода дома в эксплуатацию, не учитывается.

Доходы семей с двумя и более несовершеннолетними детьми, полученные от продажи жилья начиная с 2021 года, освобождаются от обложения НДФЛ независимо от срока нахождения такого жилья в собственности (от продажи земельного участка, на котором расположено жилое помещение (доли в праве собственности на земельный участок, связанной с долей в праве собственности на жилое помещение) и от продажи хозяйственных строений и (или) сооружений, которые расположены на земельном участке, при условии что это имущество не использовалось в предпринимательской деятельности).

Такой порядок применяется при соблюдении ряда условий:

• до 30 апреля следующего года налогоплательщиком (членами его семьи) приобретено в собственность другое жилье, а в случае долевого строительства – оплачена полная стоимость приобретаемого жилого помещения по договору;

• общая площадь приобретенного жилья превышает по площади или размеру кадастровой стоимости проданное имущество;

• возраст детей до 18 лет (или до 24 лет при обучении ребенка очно);

• кадастровая стоимость проданного жилого помещения не превышает 50 млн рублей;

• налогоплательщику или членам его семьи на дату отчуждения проданного жилья не принадлежит в совокупности более 50% в праве собственности на иное жилое помещение с общей площадью, превышающей общую площадь купленного взамен старого жилого помещения.

Это распространяется и на случаи, если доходы от продажи объекта имущества получает несовершеннолетний ребенок из такой семьи.

Особенности определения срока нахождения в собственности объектов недвижимости.

• В случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, предоставленных в собственность взамен освобожденных жилого помещения или доли (долей) в нем в связи с реализацией программы реновации жилищного фонда в городе Москве, при исчислении минимального предельного срока владения продаваемыми жилым помещением или долей (долями) в нем в срок нахождения в собственности налогоплательщика этих жилого помещения или доли (долей) в нем включается срок нахождения в собственности такого налогоплательщика освобожденных жилого помещения или доли (долей) в нем.

• В случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, приобретенных налогоплательщиком по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством), по договору об участии в жилищно-строительном кооперативе, минимальный предельный срок владения таким жилым помещением или долей (долями) в нем исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения или доли (долей) в нем в соответствии с соответствующим договором, в которой для указанных целей не учитывается дополнительная оплата в связи с увеличением площади указанного жилого помещения после ввода в эксплуатацию соответствующего объекта строительства. В случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, приобретенных налогоплательщиком по договору уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством), минимальный предельный срок владения таким жилым помещением или долей (долями) в нем исчисляется с даты полной оплаты прав требования в соответствии с таким договором уступки прав требования.

• При реализации недвижимого имущества, полученного налогоплательщиком - учредителем личного фонда от такого личного фонда, минимальный предельный срок владения указанным имуществом исчисляется с даты приобретения в собственность указанного имущества таким личным фондом. При реализации полученного налогоплательщиком - учредителем личного фонда от такого личного фонда недвижимого имущества, ранее переданного им такому личному фонду, в минимальный предельный срок владения таким имуществом включаются срок нахождения такого имущества в собственности налогоплательщика до его передачи в такой личный фонд, срок нахождения такого имущества в собственности личного фонда и срок нахождения такого имущества в собственности налогоплательщика после его получения от такого личного фонда.

• В минимальный предельный срок владения земельным участком, образованным в результате раздела или перераспределения исходного земельного участка в связи с изъятием для государственных и муниципальных нужд, включается срок нахождения в собственности налогоплательщика исходного земельного участка, из которого был образован указанный земельный участок.

• При продаже жилых помещений или доли (долей) в них, образованных в результате раздела, перепланировки или реконструкции жилого помещения, выдела доли из жилого помещения, в срок нахождения в собственности налогоплательщика таких образованных жилых помещений или доли (долей) в них включается срок нахождения в собственности налогоплательщика исходного жилого помещения (доли в исходном жилом помещении). В случае образования жилого помещения в результате объединения жилых помещений срок нахождения такого образованного жилого помещения в собственности налогоплательщика исчисляется с даты приобретения им в собственность последнего из объединенных жилых помещений.

• В случае продажи доли в объекте недвижимого имущества, приобретенной в соответствии с частью 4 статьи 10 Федерального закона от 29 декабря 2006 года № 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» или в качестве обязательного условия использования средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации на приобретение объекта недвижимого имущества, срок нахождения такой доли в объекте недвижимого имущества в собственности налогоплательщика исчисляется с даты приобретения этого объекта недвижимого имущества в собственность членом семьи налогоплательщика - владельцем сертификата (иного документа) на материнский (семейный) капитал (членом семьи налогоплательщика - получателем средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации) и (или) его супругом (супругой).

• При продаже земельных участков, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, для ведения личного подсобного хозяйства, для размещения гаражей для собственных нужд, для ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, образованных в результате раздела, выдела исходного земельного участка либо в результате объединения, перераспределения исходных земельных участков, в срок нахождения в собственности налогоплательщика соответствующего образованного земельного участка включается срок нахождения в собственности налогоплательщика указанных исходного земельного участка или исходных земельных участков. При этом в случае образования земельного участка в результате объединения исходных земельных участков минимальный предельный срок владения образованным земельным участком исчисляется с даты возникновения права собственности (пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования) на последний из исходных земельных участков. Положения настоящего абзаца применяются в случае, если количество земельных участков, образованных при разделе исходного земельного участка, выделе доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности, не превышает двух.

________________

Имущественный вычет при приобретении имущества

Имущественный вычет можно получить только один раз в жизни, но если налогоплательщик воспользовался правом на получение имущественного налогового вычета не в полном размере, остаток вычета может быть перенесен на последующие налоговые периоды до полного его использования (пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ).

Декларацию по НДФЛ только с целью получения налоговых вычетов можно подать в любое время в течение года.

Вычет на приобретение имущества состоит из трех частей и предоставляется по расходам:

Порядок предоставления имущественных налоговых вычетов установлен ст. 220 и 221.1 НК РФ

• На новое строительство или приобретение на территории Российской Федерации объекта жилой недвижимости (долей в них), земельных участков под них;

• На погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным от российских организаций или индивидуальных предпринимателей, фактически израсходованным на новое строительство или приобретение на территории Российской Федерации жилья (доли (долей) в нем), земельного участка под него;

• На погашение процентов по кредитам, полученным в российских банках, для рефинансирования (перекредитования) займов (кредитов) на строительство или приобретение на территории Российской Федерации жилья (доли (долей) в нем), земельного участка под него.

2 000 000 максимальная сумма расходов на новое строительство или приобретение на территории Российской Федерации жилья, с которой будет исчисляться налоговый вычет.

В случае приобретения имущества после 1 января 2014 года предельный размер вычета применяется к расходам, понесенным на приобретение как одного, так и нескольких объектов недвижимости.

3 000 000 рублей – максимальная сумма расходов на строительство и приобретение жилья (земли под него) при погашении процентов по целевым займам (кредитам).

Ограничение суммы уплаченных по целевым займам (кредитам) процентов, принимаемых к вычету, применяется к займам (кредитам), полученным после 1 января 2014 года. Суммы уплаченных процентов по целевым займам (кредитам), полученным до 2014 года, могут быть включены в состав имущественного вычета в полном размере без каких-либо ограничений.

Принятие к вычету расходов на достройку и отделку приобретенного дома или отделку приобретенной квартиры или комнаты возможно только в том случае, если в соответствующем договоре указано приобретение незавершённых строительством жилого дома, либо квартиры или комнаты (прав на них) без отделки.

Прочие расходы, помимо перечисленных, в составе имущественного вычета не учитываются, например, расходы, связанные с перепланировкой и реконструкцией помещения, покупкой сантехники и иного оборудования, оформлением сделок и т.д.

Вычет по покупке жилья не применяется в следующих случаях:

• если оплата строительства (приобретения) жилья произведена за счёт средств работодателей или иных лиц, средств материнского (семейного) капитала, а также за счёт бюджетных средств;

• если сделка купли-продажи заключена с гражданином, являющимся по отношению к налогоплательщику взаимозависимым.

Взаимозависимыми лицами признаются: физическое лицо, его супруг (супруга), родители (в том числе усыновители), дети (в том числе усыновленные), полнородные и неполнородные братья и сестры, опекун (попечитель) и подопечный (ст. 105.1 НК РФ).

При приобретении имущества в общую долевую собственность до 1 января 2014 года размер вычета распределяется между совладельцами в соответствии с их долей/долями собственности.

В случае приобретения имущества после 1 января 2014 года распределение размера вычета в случае приобретения жилья в общую долевую собственность отменено. Имущественный вычет предоставляется в размере фактически произведенных расходов каждого из сособственников в пределах общего установленного лимита вычета.

При этом родители, имеющие несовершеннолетних детей и приобретающие жильё в общую с ними долевую собственность, вправе применить имущественный вычет без распределения по долям.

Если жилье было приобретено по договору мены с доплатой, это не является поводом для отказа в получении имущественного вычета, поскольку Налоговым кодексом не запрещен такой вариант приобретения жилья.

Имущество, приобретенное супругами во время брака, является их совместной собственностью, поэтому они оба имеют право на вычет, в том числе право распределить его по договоренности.

_______________

Когда декларацию по форме 3-НДФЛ можно не подавать

В случае продажи недвижимого имущества можно не указывать доходы от его продажи до истечения трех или пяти лет владения, если налогоплательщик имеет право на имущественный налоговый вычет в отношении таких объектов в размере:

• 1 млн рублей за налоговый период (календарный год) - для жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовые дома или земельные участки (доли в указанном имуществе);

• 250 тыс. рублей - для иного недвижимого имущества (построек, гаражей и пр.);

Стоимость проданного объекта или совокупность доходов от продажи нескольких не должна превышать предельный размер вычета. Если доходы от продажи имущества превышают его размер, обязанность по предоставлению в инспекцию декларации по форме 3-НДФЛ сохраняется.

____________

Последствия несвоевременной подачи/непредставления налоговой декларации

Игнорирование налоговых обязательств и последующая проверка могут обернуться целым рядом негативных последствий:

• Начисление налога в полном объеме.

Налоговый орган рассчитает налог исходя из имеющихся у него данных, без учета возможных вычетов или льгот, на которые вы могли бы претендовать при своевременной подаче декларации;

Например, в отношении дохода, полученного в результате дарения имущества от лица, не являющегося родственником налогоплательщика, предусмотрено определение стоимости полученного в дар имущества в размере его кадастровой стоимости без применения понижающего коэффициента 0,7. Для целей исчисления налога по доходам от продажи имущества стоимость проданного объекта по договору сравнивается с его кадастровой стоимостью на 1 января года, в котором произошла продажа, умноженной на понижающий коэффициент 0,7. Для расчета суммы налога берется наибольшая из этих сумм.

• Начисление пеней. За каждый день просрочки уплаты налога начисляются пени. Их размер может быть весьма существенным.

• Штраф за неуплату или неполную уплату налога в размере 20% от неуплаченной суммы налога;

• Штраф за непредставление налоговой декларации в размере 5% от неуплаченной суммы налога за каждый полный или неполный месяц просрочки, но не более 30% указанной суммы и не менее 1000 рублей;

• Принудительное взыскание суммы налога. Если вы не уплатите начисленные суммы добровольно, налоговый орган может применить меры принудительного взыскания: арест счетов, удержание из заработной платы, обращение взыскания на имущество.

Своевременная и корректная подача налоговой декларации 3-НДФЛ является единственным надежным способом избежать неприятностей, связанных с проверкой и ее негативными последствиями.

Дееспособность – это способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их. Таким образом, заключение сделок с недвижимостью возможно исключительно между дееспособными гражданами. Сделки, заключенные напрямую с недееспособными гражданами, являются ничтожными.

Суд, вынесший решение о признании гражданина недееспособным либо ограниченно дееспособным, в срок не более чем три рабочих дня со дня вступления в силу судебного акта обязан направлять в орган регистрации прав копию соответствующего документа о признании гражданина ограниченным в дееспособности или признанным недееспособным.

Чтобы защитить себя от рисков в сделках с недвижимостью при возникновении сомнений в дееспособности гражданина, лучше запросить специальную выписку из ЕГРН о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным.

Важно! Информация о недееспособности гражданина является конфиденциальной и получение документа доступно для ограниченного круга лиц.

Поэтому, если такие сомнения возникли, лучше за совершением сделки с недвижимостью обратиться к нотариусу.

Что нужно знать об особенностях признании гражданина недееспособным/ограниченно дееспособным и о сделках с имуществом таких граждан.

Гражданин, который вследствие психического расстройства не может понимать значения своих действий или руководить ими, может быть признан судом недееспособным в порядке, установленном гражданским процессуальным законодательством. Над ним устанавливается опека.

Гражданин, который вследствие психического расстройства может понимать значение своих действий или руководить ими лишь при помощи других лиц, может быть ограничен судом в дееспособности в порядке, установленном гражданским процессуальным законодательством. Над ним устанавливается попечительство.

Дело об ограничении гражданина в дееспособности вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами может быть возбуждено на основании заявления членов его семьи, органа опеки и попечительства, медицинской организации, оказывающей психиатрическую помощь.

Дело о признании гражданина недееспособным вследствие психического расстройства может быть возбуждено в суде на основании заявления членов его семьи, близких родственников (родителей, детей, братьев, сестер) независимо от совместного с ним проживания, органа опеки и попечительства, медицинской организации, оказывающей психиатрическую помощь, или стационарной организации социального обслуживания, предназначенной для лиц, страдающих психическими расстройствами.

Решение суда, которым гражданин ограничен в дееспособности, является основанием для назначения ему попечителя органом опеки и попечительства.

Решение суда, которым гражданин признан недееспособным, является основанием для назначения ему опекуна органом опеки и попечительства.

​Важно! Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель – давать согласие на совершение сделок по отчуждению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, а также сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, в том числе других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.

У недееспособного гражданина есть только право владения и пользования своим имуществом. Право распоряжения имуществом подопечного принадлежит опекуну исключительно с разрешения органа опеки в объеме, ограниченном законом и только в следующих случаях:

• принудительное обращение взыскания на имущество (в том числе если имущество является предметом залога);

• отчуждение по договору ренты или мены, если такой договор совершается к выгоде подопечного;

• отчуждение жилого помещения или его части при перемене места жительства подопечного;

• отчуждение недвижимого имущества в исключительных случаях (необходимость оплаты лечения и другое), если этого требуют интересы подопечного.

В целях защиты прав и законных интересов недееспособных, сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.

Недееспособные граждане могут выступать в качестве наследодателя и наследника. В качестве наследодателя может выступать любое физическое лицо, в том числе недееспособное/ограниченно дееспособное, так как основанием наследования является не волеизъявление, а факт смерти человека. Следует иметь в виду, что недееспособные граждане могут выступать в качестве наследодателей только при наследовании по закону, поскольку не обладают правом на оформление завещания.